导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思rong>成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思trong>中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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