饱受争议(yì)的(de)二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在(zài)利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费的(de)通(tōng)知》（971号文(wén)），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的201m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸4年更新后(hòu)的收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前(qián)并未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及工(m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸gōng)资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服(fú)务和(hé)延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国(guó)家企业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机(jī)构，但(dàn)对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房(fáng)价(jià)中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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