导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了(le)户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较(ji10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码ào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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