导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释(shì)放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期。

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