万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。香港区号是多少

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况香港区号是多少(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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