5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思公募重仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思(huí)落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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