5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈(yù)发有武警能打过特警吗集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的(de)驱动(dòng)武警能打过特警吗能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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