饱受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在(zài)利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(à精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思n)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房地(dì)产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是(shì)房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代(dài)理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具(jù)体的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交(jiāo)易当事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规(guī)的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都(dōu)可能(néng)对(duì)交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城市(shì)的二手(shǒu)房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介(jiè)公(gōng)司将(jiāng)其视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变相推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的(de)透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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