5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在(zài2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县