导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tí千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么ng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来(lái)地(d千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么ì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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