文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房(fáng)幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设(sh身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么è)名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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