饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额(é)不低的(de)大宗(zōng)交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服(fú)务在内(nèi)的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个(安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里gè)话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价(jià)值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的(de)收费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务(wù)过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综(zōng)合计算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基(jī)本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处不(bù)按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可(kě)能对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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