近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编(tí)下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因(红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目红十字会三救三献是什么 红十字会是公务员还是事业编底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也称(chēng)。

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